Czy Polak może kupić dom w Tajlandii? Tak, choć nie w każdej formie i nie na każdych zasadach. Obywatel Polski nabywa mieszkanie na pełną własność tzw. freehold ramach 49% Quota oraz dom lub mieszkanie w formie długoletniego wynajmu gruntu, tzw. leasehold. W Tajlandii obie drogi są dobrze znane i sprawdzone. Natomiast jako agencja Koh Samui Real Estate, rekomendujemy leasehold jako najbezpieczniejszą formę.
W tym tekście wyjaśniamy dwie formy nabycia: freehold oraz leasehold. Pokazujemy, czym różni się własność budynku od własności gruntu. Podajemy też, na co zwrócić uwagę w umowie i ile lat obejmuje najem gruntu.
Krótka odpowiedź
Na pytanie, czy Polak może kupić dom w Tajlandii, odpowiedź brzmi: tak, w bezpiecznej i sprawdzonej formie. Obywatel Polski dom z gruntem nabywa w formie długoletniego leasehold (najmu ziemi) na 30 lat z możliwością dwukrotnego przedłużenia najmu do łącznie 90 lat (3x 30 lat każdorazowo rejestrowane w urzędzie Land Office). Grunt pod domem pozostaje poza własnością bezpośrednią cudzoziemca. Mieszkanie w condominium może nabyć na pełną własność, ale w ramach limitu 49 procent powierzchni całego budynku, tzw. foreign quota.
Pełny obraz procesu znajdziesz w naszym tekście: przewodnik po zakupie nieruchomości w Tajlandii. Poniżej tłumaczymy każdą z form po kolei. Zaczynamy od najważniejszego rozróżnienia: budynek to nie to samo co grunt.
Warto zaznaczyć jedno od razu. Dostępne dla obcokrajowca są dwie bezpośrednie formy własności: freehold oraz leasehold. Na nich skupiamy się w całym artykule. To one dają kupującemu z Polski przejrzystą i trwałą pozycję, ale należy znać różnice między nimi.
Budynek to nie to samo co grunt
Pytanie, czy można kupić dom w Tajlandii, wymaga jednego rozróżnienia. Prawo tajskie oddziela własność budynku od własności gruntu pod nim. Cudzoziemiec może być właścicielem budynku, natomiast grunt nabywa w formie leasehold (najmu) na trzydzieści lat. Taka umowa jest rejestrowana w urzędzie Land Office. Gwarantuje to stałe i niezmienne warunki dzierżawy na cały okres jej trwania, czyli trzydzieści lat, nawet jeśli zmieniłby się w tym okresie właściciel gruntu (umowę można dwukrotnie przedłużać do łącznie 90 lat). Warto też wiedzieć, że przy sprzedaży nieruchomości nowy właściciel budynku podpisuje nową umowę z właścicielem gruntu, a okres 30 lat restartuje się, tak więc daje to płynność odsprzedaży bez skracania okresu najmu użytków przez nowego nabywcę.
Własność budynku a własność gruntu
Budynek i grunt to w Tajlandii dwa osobne prawa. Cudzoziemiec obejmuje budynek na własność, a grunt bierze w wynajem długoletni. Grunt opisuje akt własności nazywany Chanote. Dokumenty te rejestruje lokalny urząd gruntów, czyli Land Office. Co ważne, nasza agencja dba również o to, by w umowie najmu, czyli leasehold, znalazł się zapis, że można sprzedać nieruchomość bez konieczności zgody właściciela gruntu. Ponadto, w przypadku gdy właścicielem gruntu jest deweloper, dodatkowo w zapisie może pojawić się tak zwana promesa, czyli obietnica przedłużenia umowy najmu gruntu na kolejny okres trzydziestu lat. Nie jest to gwarancja, bo w takim przypadku umowa byłaby nieważna, lecz obietnica, która również jest brana pod uwagę w urzędzie Land Office.
Przykład konkretnej willi
Wyobraź sobie willę z basenem na Koh Samui w Tajlandii. Budynek willi należy do Ciebie na podstawie umowy i wpisu w Land Office. Grunt pod willą bierzesz w leasehold na 30 lat, z opcją odnowienia. Dlatego pytanie, czy można kupić dom w Tajlandii, rozkłada się na dwie warstwy: budynek oraz ziemię.
To rozróżnienie ma praktyczne skutki. Budynek zapisujemy na kupującego, a grunt obejmuje umowa najmu - leasehold. Warunki najmu są sztywne i niezmienne przez cały okres jej trwania (gwarantuje to rejestracja w Land Office). 3 lata przed końcem trzydziestu lat najmu można podejść do negocjacji warunków przedłużenia najmu o kolejny okres trzydziestu lat (2 razy, czyli łącznie do 90 lat). Jeśli obydwie strony zgadzają się na warunki, można zarejestrować nową umowę. Umowa leasehold podlega również prawu dziedziczenia.
Freehold w Tajlandii, czyli własność mieszkania
Na pytanie, czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii, odpowiedź jest prosta: tak, na własność freehold, ale pod pewnymi warunkami. Tę formę nazywamy freehold, czyli własność bezterminową. Reguluje ją tajska ustawa o condominium, znana jako Condominium Act. Kupujący otrzymuje akt własności lokalu wpisany w Land Office.
Pełną własność w modelu freehold Tajlandia dopuszcza się w budynkach typu condominium/ apartamentowce. Warunkiem jest zachowanie limitu 49 procent powierzchni wszystkich lokali dla cudzoziemców, tzw. foreign quota. Środki na zakup wpływają jako przelew środków z zagranicy w obcej walucie. Ten dokument potwierdza źródło finansowania przy wpisie własności.
Na co zwrócić uwagę przy freehold (ryzyka)
Warto zaplanować kilka kwestii z wyprzedzeniem. Poniższe punkty są kluczowe, aby zadbać o bezpieczeństwo transakcji:
- Pula 49 procent: powierzchnia dla cudzoziemców w budynku bywa już wykorzystana, dlatego warto sprawdzić dostępność przed rezerwacją. Czasem zdarza się drobny błąd w obliczeniach metrażu, gdzie jeden metr będzie wykraczał poza dopuszczalną pulę i pojawi się problem podczas rejestracji.
- Koszty zarządzania i utrzymania części wspólnych: opłaty za wspólny basen, ochronę oraz tereny zielone naliczane są co miesiąc i mogą po kilku latach wzrosnąć, a mniejszość czyli 49% udziału obcokrajowców na freehold nie ma wpływu na decyzję. Podczas wynajmu z reguły w condominium są limity pobytów właścicielskich. Takich limitów nie ma w przypadku willi.
- Fundusz remontowy: wspólnota gromadzi środki na większe naprawy budynku, co warto ująć w budżecie. Po kilku latach, kiedy budynek i jego części wspólne będą wymagały naprawy bądź remontu, wszyscy właściciele (cudzoziemcy i Tajowie), potrzebują w tym partycypować. Niestety, często jest sytuacja, w której projekty, niebędące globalnymi markami “branded”, po np. 8 latach, kiedy zaczynają już potrzebować odświeżenia, nie zawsze są odświeżane w częściach wspólnych. Jako właściciel apartamentu, jeżeli masz możliwość, możesz go odświeżyć i utrzymać wysoką jakość, a części wspólne mogą odstawać od tej jakości, co będzie wpływało na ocenę przez osoby wynajmujące, i co może wpłynąć na obniżenie stopy zwrotu.
- Należy zweryfikować dewelopera oraz sprawdzić, kto jest właścicielem gruntu, jeśli deweloperem jest cudzoziemiec. Należy również ustalić, jaka jest umowa leasehold dewelopera z właścicielem gruntu, jeśli chodzi o własność gruntu.
- Przelew środków z zagranicy - Przy Freeholdzie zawsze następuje weryfikacja źródła pochodzenia środków przez bank tajski otrzymujący przelew. Bank, który wydaje zaświadczenie legalność źródła pochodzenia środków, używane jest następnie przy zgłaszaniu własności apartamentu do land office. Jest to niezbędny dokument, aby otrzymać z Land Office zaświadczenie o własności.
Kiedy freehold sprawdza się najlepiej
Wymienione kwestie nie przekreślają freehold. Przy dobrym projekcie z marki globalnej tzw. “branded residences” i sprawnym zarządcy forma ta może działać dobrze, ale należy potwierdzić dostępną pulę, otrzymać oficjalne poświadczenie od dewelopera o tym, że apartament jest w 49%, zanim to zostanie wpisane w Land Office. Wpis do Land Office dzieje się dopiero pod koniec budowy.
Pytanie, czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii, wraca najczęściej przy wyborze condominium i bardziej budżetowych opcjach. Dlatego freehold Tajlandia łączy z jednym warunkiem: limitem 49 procent powierzchni dla cudzoziemców. Dobrze jest potwierdzić dostępną pulę w danym budynku przed decyzją i zweryfikować wszystkie ryzyka z tym związane, omówione wyżej.
Leasehold, czyli najem gruntu
Leasehold to długoletni najem gruntu, na którym stoi Twój dom. Nasz zespół rekomenduje tę formę jako najbezpieczniejszą drogę dla obcokrajowca. Budynek pozostaje Twoją bezpośrednią własnością, a grunt bierzesz w długoletni najem. Umowę rejestruje Land Office, co daje kupującemu mocną i uregulowaną pozycję ze sztywnymi warunkami przez cały okres trwania leasingu. Z reguły sam wybierasz firmę zarządzającą nieruchomością, ustalając bardzo indywidualne warunki, nie masz limitów pobytów właścicielskich.
Standardowy leasehold na 30 lat obejmuje pierwszy okres, z opcją odnowienia na kolejne lata (30+30+30). Leasehold wspiera też prawo zabudowy oraz prawo użytkowania, które umacniają pozycję kupującego. Przy dobrym deweloperze cała konstrukcja jest przejrzysta i trwała.
Ta forma od lat dominuje na Koh Samui w Tajlandii, zwłaszcza w segmencie willi. Kupujący z Polski wybierają ją ze względu na przejrzystość oraz bezpośrednią własność budynku.
- Leasehold na 30 lat: pierwszy okres ze sztywnymi warunkami.
- Bezpośrednia własność budynku: dom należy do Ciebie na podstawie wpisu.
- Rejestracja w Land Office: umowa trafia do rejestru.
- Sprawdzony deweloper: gwarancja ciągłości oraz przejrzysta dokumentacja.
- Możliwość odsprzedaży: po wybudowaniu willę można sprzedać, a najem gruntu przenieść na nową osobę, której czas najmu liczy się od początku.
Co dzieje się po 30 latach najmu gruntu
Po pierwszym okresie leasehold może zostać odnowiony na kolejne 30 lat. Odnowienie rejestruje Land Office, podobnie jak pierwotną umowę. Do negocjacji warunków przedłużenia można przystąpić już 3 lata przed końcem umowy. Niekiedy deweloperzy, kiedy są również właścicielami gruntu, oferują dodatkowy zapis promesy, czyli obietnicy przedłużenia na kolejny okres (jest to brane pod uwagę w Land Office).
Na co zwrócić uwagę w umowie. Zapis o najmie gruntu warto przeczytać dokładnie. Poprawny zapis wskazuje punkty zgodne z tajskim prawem oraz możliwość sprzedaży willi przed końcem jej wygaśnięcia. Rejestrację najmu oraz rodzaje aktów własności opisuje tajski Department of Lands. Warto wiedzieć, że administracja tajska bywa zawiła i może się pojawić sporo błędów, dlatego umowy należy bardzo dokładnie sprawdzać, szczególnie jeśli chodzi o błędy w danych osobowych. Agencja Koh Samui Real Estate, prowadzi bieżącą komunikację z deweloperami i eliminuje błędy w umowach, zanim są przekazywane do klientów.
Dlaczego leasehold jest bezpieczny
Leasehold z rzetelnym deweloperem daje kupującemu bezpośrednią własność budynku. Właściciel gruntu (czasem jest to deweloper) odpowiada za grunt, a Ty jesteś właścicielem domu wpisanym w dokumentach. Taka konstrukcja jest czytelna dla kupującego z Polski. Po wybudowaniu nieruchomość można odsprzedać kolejnemu nabywcy, któremu licznik okresu leasehold się restartuje.
Leasehold dobrze łączy bezpieczeństwo z elastycznością. Najem gruntu można przenieść poprzez spadek lub darowiznę na bliską osobę (wtedy okres najmu się nie restartuje) lub na nowego nabywcę (okres najmu się restartuje). Warunki przeniesienia zapisuje się w umowie od początku. Dzięki temu plan na kolejne lata pozostaje otwarty i przewidywalny.
Jak kupić dom w Tajlandii i wybrać formę pod swój cel
Wybór formy zależy od tego, co kupujesz i po co. Pytanie, jak kupić dom w Tajlandii, sprowadza się do dwóch dróg: leasehold lub freehold. Poniższa tabela zestawia obie formy w skrócie.
| Kryterium | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Co obejmuje | Pełna własność lokalu (tylko mieszkania/ apartamenty) | Własność budynku i najem gruntu na 30 lat |
| Grunt | Część wspólna condominium | Długoletni najem gruntu z opcją przedłużenia do łącznie 90 lat |
| Okres | Bezterminowo | 30 lat, z odnowieniem do max 90 lat |
| Dla jakiej nieruchomości | Mieszkanie w condominium | Dom lub willa z gruntem, apartament/ mieszkanie |
| Rejestracja | Zaświadczenie o własności lokalu w Land Office | Umowa najmu gruntu w Land Office |
Rekomendacja: leasehold ze sprawdzonym deweloperem
Nasz zespół rekomenduje leasehold jako najbezpieczniejszą formę zakupu. Przy sprawdzonym deweloperze jesteś bezpośrednim właścicielem budynku, a grunt masz w długoletnim najmie. Taka konstrukcja jest trwała, przejrzysta i łatwa do przeniesienia. Po kilku latach nieruchomość można odsprzedać kolejnemu nabywcy wraz z okresem najmu, liczonym od zera.
Przy wyborze warto zacząć od celu zakupu. Czy jest to zakup inwestycyjny czy jako drugi dom. W każdym z tych przypadków najbezpieczniejszą formą, z mniejszym ryzykiem niż freehold, będzie będzie leasehold. Ta droga prowadzi do bezpiecznej, uregulowanej własności.
Wille na Koh Samui w Tajlandii dobieramy pod cel kupującego. Zobacz dostępne wille na Koh Samui. Zespół Koh Samui Real Estate pomaga dopasować konkretną willę pod cel zakupu. Dzięki temu decyzja pozostaje prosta i bezpieczna.
Dobrym pierwszym krokiem jest rozmowa o celu oraz budżecie. Na tej podstawie dobieramy odpowiednią inwestycję i konkretne nieruchomości. Dokumenty są zweryfikowane przez prawnika, będącego wspólnikiem agencji, który mieszka na stałe i inwestuje na Koh Samui od ponad 6 lat. Cały proces prowadzimy od pierwszej rozmowy do odbioru budynku i pomocy z doposażeniem pod wynajem.
Stosowanie nieprzejrzystych struktur podmiotowych (spółek tajskich z podstawionymi Tajami a nie prawdziwymi inwestorami tajskimi) lub korzystanie z pośrednictwa nieformalnych osób trzecich jest rozwiązaniem zdecydowanie niebezpiecznym. Może to prowadzić do poważnych trudności prawnych oraz utraty posiadanego majątku. Aby zapewnić pełne bezpieczeństwo transakcji, potrzebujesz zaufanego partnera, a każdy deweloper realizujący budowy na wyspie wymaga skrupulatnej weryfikacji prawnej (łącznie ze składem udziałowców) oraz sprawdzenia jego dotychczasowych realizacji, czym zajmuje się Koh Samui Real Estate.
Najczęściej zadawane pytania
Czy można kupić dom w Tajlandii?
Tak, dom w Tajlandii kupuje się w formie długoletniego najmu gruntu, zwykle na 30 lat z opcją przedłużenia. Budynek pozostaje Twoją bezpośrednią własnością, a grunt obejmuje umowa najmu. Umowę oraz jej odnowienie rejestruje lokalny Land Office. Nasz zespół rekomenduje leasehold ze sprawdzonym deweloperem na Koh Samui w Tajlandii.
Czy Polak może kupić mieszkanie w Tajlandii?
Tak, Polak kupuje mieszkanie w Tajlandii na pełną własność, w formie freehold. Warunkiem jest zachowanie limitu 49 procent powierzchni budynku dla cudzoziemców. Kupujący otrzymuje akt własności lokalu wpisany w Land Office, a środki wpływają jako przelew z zagranicy. Tu należy zwrócić uwagę, by nie przekroczyć 49% przeznaczonej powierzchni dla obcokrajowców, tzw. quota.
Jak kupić mieszkanie w Tajlandii?
Mieszkanie kupuje się w kilku krokach: rezerwacja, weryfikacja dokumentów, przelew środków z zagranicy oraz wpis w Land Office. Cały proces opisujemy w naszym przewodniku inwestora.
Jak kupić dom w Tajlandii?
Dom kupuje się w formie leasehold: długoletni najem gruntu na 30 lat z opcją odnowienia 2 razy 30 lat (w sumie do 90 lat) oraz bezpośrednia własność budynku. Szczegóły procesu znajdziesz w naszym przewodniku po zakupie nieruchomości.
Ile kosztuje dom w Tajlandii?
Ceny domów na Koh Samui zaczynają się od 4,7 mln bahtów (ok. 536 tys. zł, kurs z 4 września 2026). Pełne, aktualne widełki znajdziesz w zestawieniu: ile kosztuje dom w Tajlandii.
Podsumowanie
Obie formy — freehold oraz leasehold — są dopuszczalne przez lokalne prawo. Mieszkanie w condominium nabywasz na pełną własność, a dom w formie długoletniego leasehold na 30 lat z opcją odnowienia. Nasz zespół rekomenduje leasehold ze sprawdzonym deweloperem jako najbezpieczniejszą drogę. Jeśli chciałbyś omówić konkretną nieruchomość na Koh Samui w Tajlandii, skonsultuj się z zespołem Koh Samui Real Estate.
