Premium Nieruchomości Inwestycyjne

Wybór dewelopera opieramy na zasadzie bezkompromisowego bezpieczeństwa i dokładnej analizie prawnej oraz budowlanej. Weryfikujemy dotychczasową historię inwestycji dewelopera, jakość wykonania poprzednich obiektów oraz opinię i reputację firmy na lokalnym rynku. Dokładnie badamy strukturę prawną (skład osobowy spółki tajskiej, łącznie z poznaniem fizycznie inwestorów i wspólników tajskich), własność ziemi oraz sprawdzamy, czy projekt jest zatwierdzony w urzędzie Land Office przed rozpoczęciem sprzedaży, co gwarantuje bezproblemowe uzyskanie pozwoleń na budowę (w tym zgodność zabudowy w tzw. zones na wyspie). Kontrolujemy także użyte materiały budowlane, upewniając się, że obiekty wznoszone są w technologii solidnej i trwałej. Do każdego projektu podchodzimy z taką samą skrupulatnością, jak przy zakupie nieruchomości na własny rachunek.

Pomiędzy Polską a Tajlandią obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, co oznacza, że należny podatek płacony jest w pierwszej kolejności w Tajlandii, a w Polsce dopłaca się ewentualną różnicę. Dla osób prywatnych w Tajlandii obowiązuje podatek progowy Personal Income Tax zależny od indywidualnej sytuacji i kalkulacji projektu, od którego odejmuje się odprowadzany co miesiąc zaliczkowy Withholding Tax. Po uwzględnieniu odliczeń (np. na niepracującego partnera lub dzieci) i stóp opodatkowania w obu krajach, w większości przypadków inwestorzy nie muszą dopłacać nic w Polsce. Zakup jako osoba prywatna jest z reguły najkorzystniejszy finansowo, choć istnieją też opcje zakupu przez polską fundację (opodatkowanie 15%) lub spółkę z o.o. (20%).

Rozliczenie podatkowe dochodu z wynajmu zależy od wybranej formy prawnej zakupu, przy czym najczęściej wybieraną i najoptymalniejszą opcją jest zakup przez osobę prywatną. W Tajlandii funkcjonują dwa główne podatki: zaliczkowy Withholding Tax pobierany co miesiąc oraz roczny podatek dochodowy (Personal Income Tax). Miesięczne zaliczki są odliczane od końcowego podatku rocznego, który ma charakter progowy i uwzględnia indywidualne ulgi inwestora. Przykładowo, szacowane realne opodatkowanie dla willi z jedną sypialnią wynosi od ok. 12%, a dla willi z trzema sypialniami ok. 15%. Jest to jednak mocno zależne od indywidualnej sytuacji inwestora i odliczeń, które mu przysługują oraz od kosztów utrzymania willi. Dzięki umowie międzynarodowej podatek zapłacony w Tajlandii zalicza się na poczet zobowiązań w Polsce, co przeważnie eliminuje potrzebę dodatkowych dopłat w kraju. Gdyby podatek w Tajlandii był niższy niż w Polsce (12,5% przy przekroczeniu 100 tys. PLN rocznie ze wszystkich nieruchomości) wówczas w Polsce należy wypłacić różnicę.

Tak, zakup na polską spółkę z o.o. lub polską fundację jest możliwy, jednak dla większości inwestorów najbardziej opłacalny finansowo pozostaje zakup na osobę prywatną. W przypadku polskiej spółki z o.o. podatek wynosi 20%, a dla polskiej fundacji stawka jest stała i wynosi 15%, podczas gdy rozliczenie prywatne pozwala na skorzystanie z progów podatkowych i odliczeń osobistych. Stanowczo odradzamy natomiast zakupy poprzez zakładanie tajskich spółek - jest to nielegalna, niebezpieczna i niepolecana przez porządnych prawników praktyka. Najbezpieczniejszą formą dysponowania gruntem dla podmiotów zagranicznych pozostaje rejestrowany w urzędzie leasing ziemi (leasehold). Kolejny czynnik wpływający na rekomendacje zakupu na osobę prywatną jest aspekt związany z podatkiem od sprzedaży nieruchomości, który jest wyższy w przypadku podmiotów prawnych.

Szacowana stopa zwrotu na poziomie 15+% wynika z bieżących realiów rynkowych oraz wyników osiąganych przez naszych klientów oraz naszych własnych doświadczeń inwestycyjnych. Kalkulując przewidywaną stopę zwrotu, uwzględniamy koszty operacyjne, w tym zarządzanie najmem (20%), sprzątanie, utrzymanie ogrodu i basenu, kontrolę szkodników, ubezpieczenie oraz rachunki i media. Wysoki poziom zwrotu na Koh Samui wynika z faktu, że ceny zakupu nieruchomości są tu nawet 2 razy niższe niż na Phuket, przy zachowaniu porównywalnych stawek za wynajem krótkoterminowy i wysokim popycie ze strony zamożniejszych turystów. Różnice te widać w skali przychodów: podczas gdy mieszkanie w Polsce o wartości 1 mln PLN generuje średnio ok. 30 tys. PLN rocznie, budżet tej samej wielkości ulokowany w willi na Koh Samui może przynieść około 200 tys. PLN przewidywanego przychodu rocznie.

Wysokość stopy zwrotu z inwestycji jest wypadkową kilku kluczowych czynników i nie zawsze najdroższa nieruchomość generuje najwyższy procentowy zysk. Fundamentalne znaczenie ma lokalizacja, czyli region wyspy oraz dodatkowe czynniki turystyczne - obiekty usytuowane w odległości spaceru od plaży lub oferujące widok na morze osiągają znacznie wyższe stopy dziennego najmu. Istotny jest także standard wykończenia i wyposażenia, choć nadmierne nakłady na luksusowe detale mogą podnieść koszt początkowy i obniżyć procentową stopę zwrotu. Ważną pozycję w kalkulacji stanowi również koszt leasingu gruntu, który różni się w zależności od prestiżu danej części wyspy.

Tak, w Tajlandii można bez przeszkód mieszkać przez cały rok lub przebywać przez kilka miesięcy w okresie zimowym, korzystając z odpowiednich rozwiązań wizowych. W przypadku krótkich pobytów wjeżdża się na podstawie formularza online (TDAC) - należy zawsze sprawdzić bieżące informacje, na ile jednorazowo można wyjechać z opcją przedłużenia, ponieważ jest to aspekt, który dynamicznie się zmienia. Przy planach dłuższego lub stałego pobytu dostępne są wizy długoterminowe, z których najpopularniejszą jest 5-letnia wiza DTV (Destination Thailand Visa) przeznaczona dla cyfrowych nomadów, przedsiębiorców i osób pracujących zdalnie, uzyskiwanej na podstawie dokumentacji związanej z dochodem.. Dla osób, które ukończyły 50. rok życia, idealnym rozwiązaniem jest wiza emerycka, pozwalająca na komfortowe i legalne życie w kraju o znacznie niższych kosztach utrzymania niż w Polsce. Opcji wiz jest dużo więcej, więc zawsze warto przeanalizować z agencją wizową indywidualną sytuację.

Rekomendujemy wybraną agencję do zarządzania najmem, która ma właściciela pochodzenia europejskiego z ponad 11-letnim doświadczeniem w hospitality. Jest to agencja, która stawia na kompleksową obsługę klientów od A do Z, rozpoczynając od wystawiania ofert na platformach bookingowych, pozyskania klienta, check-in, check-out, poprzez sprzątanie, utrzymanie ogrodów i basenów, kontrolę szkodników, koordynację ubezpieczenia, internetu, naprawy mniejsze i większe oraz rozliczenie rachunków lokalnych, przekazywanie dokumentów do rozliczenia podatkowego do biura księgowego oraz comiesięczne raporty z przychodów i kosztów.